名義変更の基礎知識
不動産（土地・建物）の名義変更とは、土地・建物の所有者が変わる場合に、必ず必要な手続きです。具体的に、不動産の名義変更の手続きが必要となる代表的なケースは、下記の４つです。
※いずれの場合も「建物」には分譲マンションも含まれます。
不動産（土地・建物）の所有者のほか、所在地や面積、所有者、担保権などの各種情報については、すべて法務局が管理する「登記簿」に記載された上で、一般に公開されています。その登記簿に、上記のような土地・建物に関する情報を記載することを「不動産登記」といいます。つまり、不動産の名義変更の手続きは、不動産登記の手続きの一つということになります。また、不動産の名義変更の手続きは、その土地や建物の所有者が変わることを登記する手続きのため、正式には「所有権移転登記」といいます。
それでは、不動産（土地・建物）の名義変更（所有権移転登記）が必要となる代表的な４つのケースについて、少し詳しく見てみましょう。
【1】遺産相続によって土地・建物の所有者が変わる場合
亡くなった人（被相続人＝財産を相続される人）が所有していた不動産を相続し、その土地や建物の所有者を相続人（遺産を相続する人）に変更する場合に、不動産の名義変更の手続きが必要です。ここで注意しなければならないのは、相続人が複数となる場合です。被相続人が遺言書の中で、不動産を誰に相続させるかを指定していなかった場合などは、法律で定められた割合に従って、複数の相続人が一旦不動産を相続（共同所有）することになります。遺産分割協議で話し合いがまとまることによって、法律で定められた割合を変えることや、誰か一人の所有にすることができますが、いずれもその不動産の名義変更が必要になります。
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【2】生前贈与によって土地・建物の所有者が変わる場合
生きている間に、家族や他人に財産を無償で譲り渡すことを「生前贈与」といいます。生前贈与の対象となる財産の中に、土地や建物といった不動産が含まれている場合、それらの不動産の名義を、贈与を受ける者に変更する必要があります。生前贈与を行うことは、相続争いを未然に防いだり、相続税を安くしたりするといったメリットがあります。しかし、高額な贈与税が発生する場合があるため、慎重に行いましょう。
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【3】離婚などによって土地・建物の財産分与を行う場合
協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することがでます。たとえば、夫名義の不動産があり、それが妻の協力や貢献があって得られた不動産であれば、その協力・貢献の割合に応じて妻は夫に財産の分与を請求することができるのです。当事者の話し合いにより、不動産の財産分与の合意がされた場合、不動産の名義変更をすることになります。
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【4】土地・建物の売買を行う場合
所有している不動産を売ったり、新たに購入したりする場合に、名義変更が必要となります。「マイホーム（マンションを含む）を購入した」といった場合にも、名義変更の手続きはもちろん必要です。「住宅ローンを完済した」といった場合には、抵当権抹消登記の手続きが必要になります。
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